Im Rahmen der Kreditprozesse bedienen sich die in der Baufinanzierung aktiven Banken und Versicherungen in der Regel zunächst sogenannter objektbezogener „Vortaxwerte“. Diese dienen zu einem frühen Zeitpunkt im Kreditprozess als Indikation für den Beleihungswert (bzw. ggf. Verkehrs-/Marktwert) und werden im Rahmen einer automatisierten oder manuellen „Vortaxierung“ ermittelt.

Regelmäßig müssen auf diese Vortaxwerte finale Werte folgend ermittelt werden, die von sach- und fachkundigen Mitarbeitern bzw. durch fachlich geeignete Wertgutachter nach anerkannten
Verfahren, wie der BelWertV bzw. der ImmoWertV im Rahmen einer Wertermittlung bzw. eines Wertgutachtens zu erstellen sind.

Diese Vortaxwerte sind strikt von den „finalen Werten“ (in der Regel Beleihungswert) zu trennen. Eine weitere wichtige Bedingung für die Nutzung der Vortaxwerte ist, dass ein endgültiger
Beleihungswert innerhalb eines angemessenen Zeitraums ermittelt und festgesetzt wird, denn eine Vortaxe erfüllt die Anforderungen an die Sicherheitenbewertung nicht im vollen
Umfang. Daher ist zu überwachen, dass die ordentliche Wertermittlung „zeitnah“ erfolgt.

Als „zeitnah“ gilt bei bereits fertiggestellten Objekten die Vorlage eines „finalen Wertes“ (ermittelt und festgesetzt) spätestens nach Ablauf von 6 Monaten nach Ermittlung der Vortaxe. Eine Verlängerung kann nur im begründeten Einzelfall in Frage kommen und ist für fertiggestellte Immobilien um maximal weitere 6 Monate möglich. Bei im Bau befindlichen bzw. in Sanierung befindlichen Objekten beträgt die „zeitnahe“ Frist 24 Monate ab Ermittlung des Vortaxenwertes. Eine Verlängerung kann bei diesen Objekten nur im begründeten Einzelfall in Frage kommen und ist um maximal weitere 12 Monate möglich.

Vom Institut zu verantwortende Prozessverzögerungen oder Kapazitätsengpässe der Immobilienbewerter gelten hier übrigens üblicherweise nicht als Grund für die Inanspruchnahme einer Fristverlängerung.

Falls eine Verlängerung im Einzelfall nicht erklärt werden kann bzw. die möglichen Fristen ausgelaufen sind, wäre der Vortaxenwert jeweils auf 0 zu setzen.

Aus jüngsten Institutsprüfungen ist bekannt, dass die Nichteinhaltung der obigen Fristen zu Feststellungen bis hin zur Klassifizierung F4 führen können, was der Feststellung schwergewichtiger Mängel entspricht.

Als eine der größten unabhängigen und auf kredit-/finanzwirtschaftliche Bewertung spezialisierten Sachverständigengesellschaften Deutschlands unterstützen wir Sie gerne bei der prozessualen Umsetzung und kapazitativen Entlastung. Sprechen Sie uns gerne an.

Arnd Klein
Geschäftsführer Weritas Immobilienbewertung & Beratung GmbH
arnd.klein@weritas.de