Die Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) sind ein zentrales Regelwerk für die Bankenlandschaft in Deutschland. Sie dienen dazu, die Stabilität und Sicherheit des Finanzsystems zu gewährleisten und Risiken angemessen zu steuern. Die jüngste 7.Novelle der Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) hat eine bedeutende Verschiebung in den regulatorischen Anforderungen an das Immobiliengeschäft mit sich gebracht. Insbesondere die Einführung des BTO 3 stellt das Immobiliengeschäft vor neue Herausforderungen, da Immobiliengeschäfte als weitere Geschäftsart Eingang in die MaRisk gefunden haben.

Das Immobilieneigengeschäft spielt für viele Banken – insbesondere seit der vergangenen Niedrigzinsphase – eine größere Rolle in ihrem Geschäftsmodell. Dies umfasst sowohl das Halten von Immobilien als Anlageobjekte als auch das Finanzieren von Immobilienprojekten. Immobiliengeschäfte im Sinne der MaRisk sind auf eigene Rechnung betriebene Geschäfte mit Immobilien, die zu Ertragszwecken oder zur Weiterveräußerung dienen. Daneben können unter bestimmten Bedingungen auch auf eigene Rechnung betriebene Immobiliengeschäfte von Tochterunternehmen Immobiliengeschäfte darstellen.

Mit dem neuen BTO 3 legt die BaFin dabei erstmals konkrete Anforderungen an das Risikomanagement im Immobilieneigengeschäft fest, die seit 1.1.2024 umzusetzen sind. Auf die Umsetzung der neuen Anforderungen an das Immobiliengeschäft kann nur dann verzichtet werden, wenn die Buchwerte aller Immobiliengeschäfte den Schwellenwert von 30 Mio. € oder 2% der Bilanzsumme nicht übersteigen.

Folgende weitere Aspekte sind im Hinblick auf die Bewertung der bankeigenen Immobilien nach aktuellem Erkenntnisstand u.a. zu beachten:

• Grundlage für die Bewertung stellt (für deutsche Immobilien) die ImmoWertV bzw. der Verkehrs- /Marktwert nach § 194 BauGB dar.
• Die Person, die den Verkehrs-/Marktwert ermittelt, ist von einer nach DIN EN ISO 17024 akkreditierten Stelle für die Marktwertermittlung von Immobilien zertifiziert oder von einer staatlichen oder staatlich anerkannten Stelle für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke öffentlich bestellt und vereidigt. Ist die Person, die den Verkehrs-/Marktwert ermittelt, weder zertifiziert noch öffentlich bestellt und vereidigt, ist im Ausnahmefall in geeigneter Weise ein Nachweis (zur Ausbildung und beruflichen Tätigkeit) zu erbringen, dass die Person über besondere (gleichwertige) Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der
  Bewertung von Immobilien verfügt.
• Das Rotationsprinzip ist zu beachten (maximal zwei aufeinanderfolgende Bewertungen derselben Immobilie durch die gleiche sachverständige Person)
• Der Wert der betreffenden Immobilien ist jährlich zu überprüfen.

Unklar ist derzeit noch, ob institutseigene Mitarbeiter über die regulatorisch nötige Unabhängigkeit verfügen, um die Bewertung bankeigener Immobilien durchführen zu dürfen. Da jedoch in den seltensten Fällen eine entsprechende Qualifikation bankeigener sachverständiger Personen vorliegen dürfte (für Marktwertermittlung von Immobilien zertifiziert oder öffentlich bestellt und vereidigt), dürfte die Bewertung durch externe sachverständige Personen den Regelfall darstellen. Das jeweilige Institut hat in diesem Fall das Ergebnis der Bewertung zu plausibilisieren und dabei ggf. eigene Erkenntnisse und
Informationen in die Beurteilung einfließen zu lassen.

Arnd Klein
Geschäftsführer Weritas Immobilienbewertung & Beratung GmbH
arnd.klein@weritas.de